Börja skriv din sökterm

Nyckeltal i fastighetsbolag – del 2

Den som vill studera fastigheter i detalj kan komplettera sin analys med mer nischade nyckeltal för exempelvis hotell eller köpcentra. Nyckeltal är även viktiga för den som överväger att köpa fastigheter.

Direktavkastning
Direktavkastning = driftnetto (hyra – driftkostnad) i förhållande till fastighetens värde. Nyckeltalet är viktigt i din ekonomiska uppföljning, men även i köpsituationer och vid en eventuell ombyggnad av fastigheten. Direktavkastning visar hur fastigheten går i dag och tar inte hänsyn till eventuella värdeförändringar i framtiden. Direktavkastningen bör vara väsentligt högre än ränteläget. Hur mycket högre beror bland annat på fastighetstyp, läge i landet, var på orten fastigheten finns och vilken risk du är beredd att ta.

Totalavkastning
Totalavkastning = direktavkastning + värdeförändring. Totalavkastningen hjälper dig bland annat att bedöma var du får bäst avkastning på pengarna. Är det genom investeringar i fastigheter eller på annat sätt? Totalavkastningen kan påverkas genom förädling av hyresgäster eller fastighet. Totalavkastningen är i hög grad en effekt av marknaden – främst ränteläget – men även av konjunktur, pris på el och olja samt affärsklimatet på orten.

Fastighetsvärde
Nyckeltalet fastighetsvärde per kvadratmeter hjälper dig att bedöma om fastigheten har ett övervärde. Om du säljer fastigheten i dag, hur mycket får du då jämfört med det pris du en gång betalade? Nyckeltalet är viktigt i köp/säljsituationer och ger en uppfattning om hur förmöget ett fastighetsbolag är. Banker studerar fastighetsvärdet noga. Fastighetsvärdet har bland annat betydelse för hur mycket pengar banken lånar ut.

Soliditet
Soliditet är ett viktigt nyckeltal i din riskanalys. Om soliditeten är låg och fastighetens värde går ner finns risk för konkurs. Tvingas du då sälja fastigheten befinner du dig i sämsta möjliga läge. Har du en hög soliditet kan du vänta ut en lågkonjunktur och sälja och få bättre betalt när konjunkturen vänder uppåt. Hög soliditet medför också möjligheter att expandera din verksamhet, eftersom det blir lättare att låna pengar. I fastighetsbolag är det viktigt att skilja mellan synlig soliditet, det vill säga den soliditet som går att utläsa i årsredovisningen, och verklig soliditet. De flesta årsredovisningar redovisar inte fastighetens marknadsvärde, utan vad fastigheten köpts för (börsbolag redovisar dock till marknadsvärde). Det kan därför se ut som om soliditeten är låg.

Snittränta
Snittränta är den genomsnittliga räntan på alla lån. Snitträntan varierar bland annat på grund av olika lång bindningstid. Det är viktigt att tänka igenom om du ska binda räntan och i så fall hur länge. Här är din bedömning av den framtida ränteutvecklingen avgörande.

Tips!
• Nyckeltal bör räknas ut och följas per fastighet. Snittränta, soliditet, värdeförändring och totalavkastning räknas dock på hela fastighetsbestånd.

• Eftersom hyresavier normalt skickas ut per kvartal, kan det vara lämpligt att huvuddelen av uppföljningen sker kvartalsvis.

• Äger du flera fastigheter är det effektivt om du gör jämförelser mellan fastigheterna i det egna beståndet.

• Vill du göra jämförelser med andra fastigheter kan du ta hjälp av statistik från till exempel Svensk Fastighetsindex eller Repab.

Hur kan du utveckla ditt företag?

Ibland kan det vara svårt att se de möjligheter till utveckling och effektivisering som finns i företaget. Vi har lång erfarenhet av de utmaningar som du och ditt företag kan ställas inför – oavsett om det gäller revision, redovisning, skatt eller rådgivning.

Relaterade artiklar

Vilka ska sitta i styrelsen?

Vad ska man tänka på vid rekrytering av en styrelse? Hur ska styrelsen vara sammansatt och vilka kompetenser behövs? Styrelsen består av en grupp människor och i slutändan är det gruppen som helhet som är viktigast.

5 min

Vad behöver du vara vaksam på om företaget är i en svacka?

Som ägare till ett företag är det lätt att fastna i de dagliga arbetet med att sköta inköp, sälja varor eller utföra tjänster till kunder. Det är dock lika viktigt att höja blicken och följa företaget på en övergripande nivå. På så sätt kan du följa verksamhetens resultat och reagera på förändringar – både positiva och negativa.

3 min

Ändrad skatt på fastigheter

I mars presenterades ett förslag till nya skatteregler i olika fastighetsfrågor. En av huvuddelarna i förslaget är att det i princip inte ska vara möjligt att sälja fastigheter skattefritt genom att de ”paketeras” i aktiebolag.

2017/03/31

5 min