DrivkraftArtiklar

Bostadsrättsföreningens ekonomi

Det är styrelsen som ansvarar för den ekonomiska förvaltningen i bostadsrättsföreningen. Det innebär bland annat att upprätta en budget, anpassa årsavgifter, hålla koll på kostnader och bedöma det framtida underhållet. Låter det besvärligt? I denna artikel går vi igenom några frågor som kan dyka upp i styrelserummet.

Det är lämpligt att inledningsvis fundera över vilket syfte en bostadsrättsförening har. Bostadsrättsföreningen är en speciell typ av ekonomisk förening. Ändamålet är att upplåta lägenheter till medlemmarna i föreningens hus, det vill säga bostadsrätter. Syftet är att främja medlemmarnas ekonomiska intressen i deras boendeform och det finns alltså inget mål att gå med vinst.

Årsavgifterna
Årsavgifterna, eller hyrorna i vardagligt tal, bör anpassas efter en självkostnadsprincip där avgifterna sätts för att täcka föreningens kostnader. Ibland har föreningen övriga intäkter, till exempel från uthyrning av lokaler, och dessa intäkter kan användas för att täcka kostnaderna. Självkostnadsprincipen är allmänt vedertagen för bostadsrättsföreningar och låter möjligtvis enkel. Men det finns givetvis fler parametrar att ta hänsyn till och den vanligaste är frågan om avsättning för framtida underhåll. Vi ska utveckla det lite senare.

Budget
För att kunna hålla avgifterna på en lämplig nivå måste styrelsen ha koll på föreningens kostnader. Den stora posten är driftskostnader som el och värme. Det är vanligtvis inte särskilt svårt att upprätta en budget. De flesta kostnader är kända och bör därför kunna uppskattas med bra precision. Enklast är att utgå från föregående års faktiska kostnader och justera vid behov.

Föreningens resultat över tid bör varken visa för stora positiva eller negativa resultat. På lång sikt måste föreningen ha en balans i ekonomin för att inte råka ut för betalningssvårigheter. I ett aktiebolag finns rättsliga begränsningar för hur länge en verksamhet kan drivas med underskott. Något motsvarande finns inte för ekonomisk föreningar. Men i praktiken kan ett större underskott sluta med obestånd.

Avsättning för framtida underhåll
Det som ofta medför vissa svårigheter är att avgöra hur stor avsättningen för framtida underhåll ska vara. Avsättningen görs som en disposition av det egna kapitalet där medel från balanserade vinster sätts av till den yttre fonden. Hur stor avsättningen ska vara bör framgå av föreningens stadgar. En rekommendation är att stadgarna anger att avsättningen ska göras enligt underhållsplanen. I underhållsplanen har man bedömt det framtida underhållet, till exempel renovering av tak och stambyten. För att täcka de framtida kostnaderna görs därför en uppskattning av hur mycket avsättning som behöver göras varje år. För större föreningar kan det vara lämpligt att anlita expertis som tar hand om besiktningen av byggnaderna och upprättar underhållsplanen.

Kassaflöde
För att på ett enklare sätt förstå hur flödet av likvida medel i föreningen går till är det en god idé att upprätta en kassaflödesanalys. Det är nu möjligt att ha en kassaflödesanalys enligt både K2- och K3-regelverket. Analysen visar dels hur mycket intäkter föreningen har, dels var utflödet är. Det som kan vara besvärligt att förstå är justeringar som görs för avskrivningar. Bokföringsmässigt är avskrivningar en kostnad för förbrukningen av byggnaden. Ett exempel är en investering i ett tak som delas upp i en kostnad på 25 år. Observera att K2- och K3-regelverket kan skilja sig åt redovisningsmässigt. Kostnaden som avser avskrivningen är alltså inget utflöde av likvida medel. Därför anser vissa att föreningen inte bör budgetera så att avgifterna täcker avskrivningarna. Här finns nog inget rätt eller fel, men man bör ta hänsyn till avskrivningarnas storlek.

Nivån på avskrivningar är ofta föremål för diskussioner, speciellt i bostadsrättsföreningar och företag med byggnader. Ofta har man relativt långa avskrivningsplaner som på ett så ärligt sätt som möjligt ska spegla livslängden på tillgången. En avskrivning är alltså en värdeminskning av tillgången. Den kan till viss del kopplas till de nuvarande medlemmarnas förbrukning. Man bör sträva efter att upprätthålla en likhetsprincip mellan nuvarande och framtida medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Kostnad eller utbetalning
En sista fråga som ofta dyker upp är om årsavgiftens nivå ska täcka föreningens utbetalningar. Om man vill hålla sig till självkostnadsprincipen ska föreningen budgetera för sina kostnader. Om man gör en budget som täcker in framtida utbetalningar frångår man denna princip. I så fall skulle föreningen behöva visa stora positiva resultat och på så sätt skulle dagens medlemmar få bära en alltför stor del av de framtida underhållet. Med det sagt bör föreningen inte dra på sig för stora lån med framtida räntekostnader. Vid större investeringar bör det dock anses som normalt att ta upp lån. Inte heller här finns något rätt och fel, utan det enskilda fallet får avgöra då alla föreningar har olika förutsättningar.

Sammanfattningsvis finns det alltså flera frågor att ta hänsyn till och den uppmärksamme läsaren ser att alla områden går in i varandra. Det kan dock vara bra att ta sin utgångspunkt i principerna för självkostnad och likhet som beskrivits ovan och, kanske viktigast av allt, arbeta aktivt med underhållsplanen. Även om man har en bra underhållsplan finns det en viss osäkerhet för framtiden, som dock bör kunna hållas på en acceptabel nivå. Med utgångspunkt i detta bör föreningen ha ett bra beslutsunderlag för medlemmarnas årsavgifter.

För mer information, kontakta ditt närmaste EY-kontor.