När en privatperson säljer en bostadsrätt beskattas vinsten i normalfallet som inkomst av kapital. Skattesatsen är då antingen 22 eller 27 procent beroende på om det är en privatbostadsrätt eller en näringsbostadsrätt. Det händer dock att privatpersoner köper flera bostadsrätter i hopp om att kunna sälja dem vidare med vinst. Ska då vinsten beskattas som inkomst av kapital eller ska den beskattas som inkomst av näringsverksamhet med en skattesats på cirka 33–59 procent med tillägg för sociala avgifter?

Huvudfrågan som först måste redas ut är om bostadsrätten är en privatbostadsrätt eller en näringsbostadsrätt. Om det handlar om en näringsbostadsrätt måste man därefter avgöra om den är en kapitaltillgång eller en lagertillgång i näringsverksamheten.

Försäljning av flera bostadsrätter under kort tid
Det har under senare år kommit flera avgöranden från Kammarrätten som berör denna frågeställning. Avgörandena har i de flesta fall handlat om personer som sålt ett antal bostadsrätter inom loppet av några år. Bostadsrätterna har ägts under en relativt kort period i syfte att säljas vidare med vinst.

Ett av de senaste avgörandena avsåg en kvinna som sålt sammanlagt sex bostadsrätter under en tvåårsperiod. Utan att redogöra för alla omständigheter i målet, så hade kvinnan endast bott och varit folkbokförd i en av bostadsrätterna under en kort period. Hennes mamma hade en kortare tid varit bosatt i en annan av bostadsrätterna. Vid tidpunkten för försäljningarna hade kvinnan också två hyresrätter där hon varit folkbokförd under huvuddelen av den aktuella perioden. Tre av bostadsrätterna var nyproduktioner som kvinnan sålde i nära anslutning till tillträdet. Varje försäljning hade gjorts med vinst.

Kammarrättens avgörande
Kammarrätten ansåg att samtliga försäljningar skulle beskattas som inkomst av näringsverksamhet och att bostadsrätterna skulle ses som lagertillgångar. Skälet till detta var enligt domstolen att bostadsrätterna var ämnade för vidareförsäljning. Följden blev att vinsten skulle tas upp som inkomst av näringsverksamhet med tillkommande särskild löneskatt (ej egenavgifter då det var passiv näringsverksamhet). Vidare påfördes även skattetillägg. Om bostadsrätterna inte hade setts som lagertillgångar hade beskattningen blivit betydligt lindrigare.

Tydliga gränser saknas
Det går inte att sätta upp några klara gränser för när försäljningar av bostadsrätter under liknande omständigheter ska beskattas som kapital eller näringsverksamhet. Omständigheter som kan peka mot att det är en privatbostad är om personen bor i eller haft för avsikt att bo i bostadsrätten och om personen är folkbokförd på adressen. Omständigheter som kan peka mot att det är en näringsbostadsrätt och dessutom en lagertillgång är kort innehavstid, innehav av flera bostadsrätter samtidigt och renovering kort innan avyttringen. Detta är bara några exempel på omständigheter som kan påverka hur en försäljning ska beskattas. Vad utfallet blir i varje enskilt fall är en bedömningsfråga.

Vid frågor och för mer information kontakta ditt närmaste EY-kontor.